新一轮楼市松绑来袭：二线城市放松限购，北京房山试点一区一策
“小阳春”后劲乏力，多地出台“松绑”政策，为楼市复苏蓄力。3月底以来，包括厦门、合肥、郑州在内的二线城市相继出台楼市宽松政策，就连一线城市北京，也将在房山区试点 “一区一策”，涉及多子女家庭和职住平衡家庭的购房支持政策。在业内人士看来，部分城市开始新一轮政策优化，有利于进一步修复市场预期，巩固当前市场企稳修复态势。3月底以来，多个城市出台“松绑”政策，为楼市复苏蓄力。资料图片厦门、合肥、郑州相继“松绑”楼市3月下旬以来，楼市增长逐渐出现乏力现象，在政策上，部分城市开始接力出台新政。在3月底，厦门对限购、限售政策进行了调整，厦门户籍单身人士可购买第二套住房；厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房；缩短岛外限售时间，从取得不动产产权证日期调整为自网签日期之日起2年内限售。进入4月份，郑州、合肥跟进调整政策。4月3日消息显示，郑州已经调整了限购范围，二环以外区域不再限购；同时，限售政策调整为以网签或契税缴纳或不动产权登记，三者任一满一年可售。不仅如此，郑州还调整了公积金政策，加大对刚性及改善性住房需求的支持力度。针对刚性住房需求，购买家庭首套住房、首次使用住房公积金贷款、夫妻双方均满足贷款条件的，最高贷款金额为100万元；仅购房人满足贷款条件、家庭第二次使用住房公积金贷款、购买家庭第二套改善性住房的，最高贷款金额为80万元。除了郑州外，“合肥发布”4月4日消息显示，该市进一步松绑购房政策，具体来看，庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇购买住房不再限购；刚需资格认定由缴纳社保或纳税证明“连续两年”调整为“累计两年”；降低外地人在合肥购房门槛，通过居住证办理，可以申购一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭购房套数。值得关注是，就连目前楼市政策最严格的一线城市北京，也出现调整信号。4月11日消息显示，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提到多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点。中原地产首席分析师张大伟表示，未来房山区最有可能试点的政策是二孩或三孩家庭公积金贷款多一点，或者是最被关注的二套房首付降低。职住平衡方面，在该区上班的购房者，很可能可以享受二套房首付的降低。政策调整背后，市场成交增长乏力这一轮政策调整的大背景是，2月份起来的楼市复苏热度，在3月份部分城市出现下降。以北京为例，张大伟表示，北京楼市最近明显降温，从单周数据来看，市场成交量已经连续几周放缓，继续冲高趋势没有出现。在2022年业绩发布会现场，多家房企高管的发言也透露出3月份楼市不及2月份的信号。万科董事长郁亮在业绩发布会现场表示，3月份以来，尤其是3月第二周以来，看房人数各方面人气有所下降，很多人得出结论是不是“倒春寒”了，但从周成交水平来看，3月份周成交水平只比2月份的高点回落6%，且大多数时间都超过2022年同期水平。绿城中国执行董事、副总裁李骏说，绿城重点续销监测项目，2月份日均来访环比提升1.5-2倍，日均新增协议环比提升1.5倍左右。从3月份来看，存量项目的日均来访量有小幅调整，主要为2月份涨幅较高城市（济南、石家庄、杭州等）在需求集中释放后逐渐趋稳，同时外部竞品增加，部分绿城项目也调升了价格，但整体来访量仍明显好于去年4季度和今年1月。美的置业执行董事兼副总裁王全辉称，2月份楼市无论到访量还是成交量出现了复苏的苗头，3月份有所回落，但对比去年同期还是增长幅度比较大的。克而瑞分析称，总体来看，3月份仍处于需求持续释放期，核心一二线城市和强三线城市领涨，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，也有政策利好叠加刺激市场信心修复。值得关注的是，部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈。展望后市，4月成交延续弱复苏，增长动能还将转弱；预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。新一轮政策优化有助进一步修复预期广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这一轮政策出台的背景主要是近期楼市尽管回升，但是进入3月份以来，回升的趋势和势头在减弱，动力接续不足。在业内人士看来，部分城市开始新一轮政策优化，有利于进一步修复市场预期，巩固当前市场企稳修复态势，增强楼市“小阳春”的可持续性。展望二季度，克而瑞认为，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括“保交楼”等政策底线继续坚守。地方层面，克而瑞分析称，将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，一线及强二线城市局部放松远郊区域限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、优化普宅认定标准等均是可选项。不过，李宇嘉也指出，需求端的政策刺激边际效应在明显减弱，此前积累的需求在第一季度释放完毕后，接下来应该是让新的需求能够接续上，而新需求目前存在的主要问题是动力不足。“单独某一个政策很难继续刺激楼市，需要一揽子政策叠加起来形成合力，我认为接下来还需要供给侧的改革，包括地价的降低、公共配套的提升等，能够为中长期楼市需求可持续提供动力。”李宇嘉如是说。新京报记者 段文平编辑 杨娟娟 校对 薛京宁
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